太原租赁改仓储如何进行税务合规？

问：租赁改仓储如何进行太原税务合规？

【例】 某公司用于出租的库房有三栋，其房产原值为1 600万元，年租金收入为300万元。租金收入应纳税额合计为52.5万元。营业税率为5%，每年企业缴纳的税负为：

应纳营业税=300×5%=1.5（万元）

应纳房产税=300×12%=36（万元）

应纳城建税、教育费附加=15×（7% 3%）=1.5（万元）

合计应纳税额为52.5万元。

那么，该如何进行太原税务合规，降低税负？

答： 假如年底合同到期，该公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为300万元，收入不变，其应纳税额为：

应纳营业税=300×5%=15（万元）

应纳房产税=1 600×（1-30%）×1.2%=13.44（万元）

应纳城建税、教育费附加=15×（7% 3%）=1.5（万元）

合计应纳税额为29.94万元。

两种情况比较可以看出，后者库房仓储比前者房屋租赁每年可合规22.56万元，即使考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员，需要支付一定费用，但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。如此分析，既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了税务合规的目的。

《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳，即：应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%（注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即：应纳税额=租金收入金额×12%。由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就预示了合理税务合规的机会。